¿QUIERE VENDER?

¿Motivos para vender su casa?

Tras unos últimos años marcados por una fuerte recuperación, 2020 ha arrancado con ciertas dudas sobre su crecimiento. Por el momento, estamos viendo como la venta de inmuebles ha empezado a frenarse y algunas predicciones 2020 sugieren la llegada de un parón. Aun así, quizás esto, no sea motivo suficiente para entrar en pánico. Cierto es que una crisis podría afectar negativamente al mercado inmobiliario, pero también lo es que ahora el mercado ha evolucionado y está más preparado que antes.
Ahora son más las personas que quieren vender una vivienda que las que quieren comprar. Por eso necesita un buen motivo para vender su casa con las condiciones actuales de mercado. Revise sus motivos para vender ahora su casa y el plazo que se fija para obtener su objetivo.
Los motivos habituales para vender una vivienda suelen ser económicos, laborales o familiares.

Foto decoracion pared con cajas

¿Debo preparar mi casa para venderla?

Los compradores interesados en ella, le van a dedicar, en una primera visita diez minutos.
En ese tiempo tiene que procurar que el comprador se lleve la mejor impresión posible.
Para conseguirlo:
   â€¢ Arregle, recoja (elimie muebles innecesarios) y limpie la vivienda.
   â€¢ Recoja y ordene el interior de los armarios.
 
   â€¢ Es muy importante que los cuartos de baño, la cocina, las ventanas, las persianas y los suelos estén bien limpios.
   â€¢ Que funcionen las cisternas, los grifos, los interrumptores, las lámparas...
   â€¢ Haga que su casa brille: Levante las persianas, descorra las cortinas y encienda las luces de máxima potencia.
   â€¢ “Despersonalice” su vivienda. Retire en el momento de la visita las fotos personales.
   â€¢ Cuide los olores, ventile la casa e instale ambientadores suaves.
   â€¢ Evite los animales domésticos durante las visitas. Pueden causar distracciones o que se puedan sentir incómodos.
   â€¢ Acometa pequeñas reparaciones que mejoren la presentación de su casa

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Foto calculadora precio vivienda

¿Que afecta al precio de venta de mi vivienda?

El precio es el factor más decisivo e importante en la venta de una vivienda, debido a la importante oferta de viviendas que compiten en el mercado.
Su vivienda va a competir en el mercado con otras viviendas con parecidas características y ubicadas en el mismo barrio.
Su vivienda debe tener un precio de salida que el mercado esté dispuesto a pagar por ella.
Estos son los factores que sí influyen a la hora de conocer el valor de mercado de una vivienda:
   â€¢ La zona y el barrio donde está ubicada la vivienda.
   â€¢ Los servicios públicos y privados cercanos a la vivienda.
   â€¢ El tráfico de la calle y la facilidad de acceso a autovías.
   â€¢ El vecindario.
   â€¢ El edificio y sus zonas comunes.
   â€¢ El estado de conservación de la vivienda.
   â€¢ La orientación, las vistas y la altura de la vivienda.

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Foto impuestos vivienda

¿Qué no influye en el precio de su vivienda?

Por muy doloroso e injusto que le pueda parecer éstos son algunos de los factores que no influyen en el precio de una vivienda:
   â€¢ El precio que en su día pago por la vivienda.
   â€¢ La inversión en la “decoración personal” de la vivienda.
   â€¢ El dinero que un vendedor necesita.
   â€¢ Sus propias expectativas.
   â€¢ El importe de la hipoteca.
   â€¢ Los gastos que conlleva la venta de la vivienda.
   â€¢ El precio al que le comentó un vecino que vendió su casa.

Como puede comprobar no influyen en el precio de una vivienda los factores subjetivos, o sea, los asociados a las circunstancias del propietario.
Por el contrario sí influyen los factores objetivos, o sea, aquellos que tienen que ver con la vivienda y su entorno.

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Foto calcular precio vivienda

¿Cómo puede obtener el valor de mercado de su vivienda?

Lo normal es que el propietario quiera sacar lo máximo posible por su vivienda, aunque esto puede tener consecuencias letales para su venta. Fijar un precio demasiado elevado reducirá el número de visitas y el atractivo de la vivienda (normalmente, los clientes más interesantes suelen aparecer en los 30 primeros días).
Como le decíamos, el precio es el factor más importante a la hora de vender una vivienda, ya que es el primer parametro que utilizan los compradores para descartar viviendas en sus búsquedas a través de los portales inmobiliarios.
El precio de una vivienda no lo fija ni el comprador, ni el vendedor.
En un mercado abierto y trasparente como el de la vivienda es el conjunto de compradores y vendedores quienes, fijan el valor de mercado de una vivienda.
Para conocer el valor de mercado de su vivienda busque y analice los siguientes datos:
   â€¢ Valore los aspectos positivos y negativos de su vivienda.
   â€¢ Cuantifique el número de viviendas a la venta en su barrio, con características similares a la suya.
   â€¢ Analice y compare los precios de las viviendas que se ofrecen a la venta en su barrio.
   â€¢ Conozca el número de viviendas vendidas en los dos años anteriores en su barrio.
   â€¢ Acumule un histórico de precios reales de ventas de vivienda en su barrio.
   â€¢ Calcule el coste, que para usted tiene, el no vender la vivienda en el menor tiempo.

Reuniendo y analizando todos estos datos, usted estará en las mejores condiciones para obtener el valor de mercado de su vivienda.

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Foto marketing venta vivienda

La importancia del marketing en la venta de su vivienda.

Elabore un plan de acciones que consiga que la información de su vivienda llegue al mayor número de compradores interesados.
Para ello, usted puede hacer las siguientes acciones comerciales:
   â€¢ A la hora de elaborar un reportaje fotográfico de su vivienda, huya de las fotos tomadas con un teléfono. Utilice una cámara profesional y/o mejor los servicios de un fotógrafo profesional.
   â€¢ Elabore un anuncio para los portales inmobiliarios que llame la atención de los compradores.
   â€¢ Publique su anuncio en un buen número de portales inmobiliarios.
   â€¢ Imprima folletos con la imagen de su casa y repártalos por el barrio.
   â€¢ Haga cualquier otra acción comercial encaminada a difundir la información de su vivienda entre posibles compradores.

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Foto botones interfono calle

Atender a los compradores interesados en su vivienda.

Una vez que los compradores interesados en su vivienda se pongan en contacto con usted, entonces tiene que ocuparse de:
   â€¢ Durante la visita argumente las ventajas de su vivienda en función de las necesidades y motivaciones de compra de los clientes.
   â€¢ Negocie con ellos el precio, los impuestos y los gastos asociados a la compraventa.
   â€¢ Piense que cada vez es más habitual que los compradores asistan con sus Agentes, Asesores, e incluso Abogados e incluso familiares.
   â€¢ Una vez que llegue a un acuerdo, plásmelo en contratos privados de arras y compraventa.
   â€¢ Reúna toda la documentación necesaria para la escritura de compraventa.
   â€¢ Después de la escritura, ocúpese de cambiar la titularidad de los servicios de su vivienda: Agua, luz, teléfono, gas, etc.

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Foto torre carteles publicitarios

La difusión comercial de su vivienda.

Procure que su vivienda sea conocida por el mayor número de Agentes Inmobiliarios de su ciudad.
Pero piense que cuando usted contacta con un buen número de Agentes se puede encontrar con las siguientes dificultades:
   â€¢ Si trabaja con varios Agentes podrá tener diferentes acuerdos con cada uno de ellos.
   â€¢ En función de esos acuerdos es posible que su vivienda aparezca en los portales inmobiliarios con distintos precios, con el desprestigio comercial que eso supone para su vivienda.
   â€¢ Cuando varios Agentes “trabajan” con su vivienda, ninguno de ellos se responsabiliza realmente de la venta de su vivienda.
   â€¢ Además, ninguno invierte su tiempo, su trabajo y su dinero para conseguir que su casa se venda, ya que todos temen hacerlo y perderlo porque “luego la puede vender otro Agente y yo perder lo invertido”.

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Foto reunión agentes inmobiliarios

¿Cómo elegir al agente inmobiliario más adecuado?

A la hora de elegir su Agente Inmobiliario es importante que usted tenga en cuenta:
   â€¢ Que todos los agentes no son iguales. Solicite una Guía de Servicios, por escrito y firmada. En la misma comprobará lo que el Agente está dispuesto a hacer por usted.
   â€¢ Valore el compromiso del Agente.
   â€¢ Solicite el Plan de Marketing por escrito y firmado. En el comprobará las acciones que representan el tiempo, el trabajo y el dinero que el Agente está dispuesto a invertir para que su casa se venda en las mejores condiciones.
   â€¢ Valore la atención personalizada. Pregunte al Agente por el número de vendedores a los que atiende de forma simultánea. A mayor número de propietarios y de propiedades, menor atención personal.

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GASTOS A TENER EN CUENTA EN LA VENTA DE UNA VIVIENDA

Cédula de habitabilidad

Gasto 1
Obligación para el vendedor

Sin duda, la cédula de habitabilidad es uno de los documentos más importantes en una transmisión de vivienda, siempre que sea obligatorio en la Comunidad donde se encuentra ubicada la propiedad, 

Si ya la tiene, compruebe que no está caducada. Si está caducada o no dispone de ella, tendrá que solicitarla y eso lleva tiempo.

Empieza con los trámites lo antes posible. Imagine que pone su piso a la venta y, dos semanas después, encuentra comprador. Necesita la cédula o el proceso se podría complicar.

El coste de la cédula dependerá de la superficie de la vivienda y de los honorarios del arquitecto técnico.

Por tanto, la cédula de habitabilidad solo supondrá un gasto en la venta de su propiedad si no dispone de ella. Si la tiene y no está caducada, se ahorrará un dinero nada más empezar con la venta.



Impuestos estatales

Gasto 2
IRPF o Plusvalía Estatal

Se entiende por plusvalía el incremento del valor de su vivienda respecto a lo que pagó por ella en el momento de la compra.
El impuesto estatal llamado IRPF, se calcula, en función del valor que se indique en la escritura, que siempre tiene que ser el precio en que se vende.
El vendedor tiene que liquidar el impuesto por el incremento de patrimonio en su Declaración sobre la Renta del año en el que se firma la escritura de compraventa. Calculando la diferencia entre el precio en que compró (más los gastos que tuvo) y el precio en que vende (menos los gastos que tiene).

Hay varias exenciones, siendo las más destacadas:
   â€¢ Mayores de 65 años que transmiten su vivienda habitual.
   â€¢ Reinvertir lo obtenido en la venta para la compra de una vivienda habitual durante los dos años siguientes a la venta de la vivienda.
   â€¢ Si no fuera vivienda habitual, pero revirtieran las ganancias en un plan de renta vitalicia, tampoco pagarían.

Impuesto municipal de plusvalía

Gasto 3
Obligación para el vendedor

Es el antiguo nombre que tenía el actual Impuesto Sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Aunque se sigue utilizando el nombre de Plusvalía.

Es un impuesto para el que no influye para nada el valor en que se vende. Se paga una cantidad distinta en cada Ayuntamiento, ya que la propia Ley donde se aprueba diferencia eºntre escalados de número de habitantes y luego, sobre las bases máxima y mínima para cada Ayuntamiento, éste puede establecer qué cobra (la mayoría el máximo).

Para su cálculo sólo influyen:
   â€¢ El número de habitantes del Ayuntamiento, como hemos visto.
   â€¢ El valor del suelo en el IBI del año en que se vende.
   â€¢ El número de años que se ha tenido el inmueble.

Es un impuesto que SIEMPRE corresponde al vendedor, excepto cuando la parte vendedora no sea residente en España, en cuyo caso el pago corresponderá a la parte compradora. Aunque se pactara lo contrario, en caso de impago, el Ayuntamiento siempre se lo reclamará al “sujeto pasivo” (el vendedor). 



Certificado de eficiencia energética (C.E.E.)

Gasto 4
Necesario antes de vender

Es obligatorio desde junio de 2013 para:
   â€¢ Anunciar una propiedad en cualquier medio.
   â€¢ Vender o alquilar una propiedad.
Se debe poner en todos los anuncios, contratos… Lo que hay que poner es la “etiqueta energética” en su formato oficial.
El propietario debe encargarlo a un técnico (Arquitecto Técnico o Arquitecto Superior) y asumir su coste. Las sanciones para el propietario por no tenerlo van de 300 a 600 € por inmueble.
Hay algunas excepciones a la obligatoriedad del CEE:
   â€¢ Los garajes.• Las naves industriales.
   â€¢ Construcciones provisionales.
   â€¢ Edificios aislados con una superficie útil menor a 50 m2.
   â€¢ Edificios o inmuebles que en el momento de la venta se encuentren en muy mal estado y posteriormente se vaya a realizar una reforma integral o su demolición.
   â€¢ Edificios o viviendas que se utilicen menos de 4 meses al año, o que realicen un gasto inferior al 25% del gasto energético supuesto para un año completo.

Gastos de la comunidad de propietarios.

Gasto 5
Obligado para el propietario

El obligado al pago es el propietario en el primer día del periodo en que se pague, aunque se venda ese mismo día. También es responsable del pago de las derramas (aunque se aplacen, se fraccionen o no se hubieran empezado a pagar) el propietario en el día en que se aprueban (a no ser que expresamente se pacte lo contrario en la compraventa).
Por Ley, el comprador responde del pago de la comunidad (y derramas) del año en curso y de los tres años anteriores.

A pocas semanas de la firma ante Notario, tendrá que ponerse en contacto con su Administrador de Fincas y solicitarle un documento firmado que garantice que está al corriente de pago de todas tus obligaciones con la Comunidad de Propietarios.

El documento, llamado Certificado de la Comunidad, no le costará mucho más de 100 euros, y tiene la obligación de presentarlo el día de la firma de la Escritura Pública.

Tenga en cuenta que este documento suele tener una validez de unas 2 semanas, por lo que es conveniente tramitarlo unos 15 días antes de la firma.



Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)

Gasto 6
Corresponde al propietario

Es el recibo que se paga todos los años al Ayuntamiento, por ser propietario de un bien inmueble.

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) siempre genera cierta controversia. El motivo es que le puede tocar pagar al vendedor o a la parte compradora, dependiendo de cuándo se formalice la transmisión. 

Por ejemplo: la Escritura Pública se celebra el día 1 de Enero. A efectos prácticos, como en el catastro consta que la titularidad de la propiedad aún es del vendedor, éste es el responsable directo de todos los impuestos que la gravan, incluido el IBI.

No obstante, el Tribunal Supremo establece que, en caso necesario, la parte vendedora puede repercutir parte del impuesto a la parte compradora, en proporción al tiempo que haya disfrutado de la casa durante el año de devengo del impuesto.

En la práctica, lo más habitual es que el vendedor asuma el pago íntegro del año al que corresponde la venta, ya que será el quien reciba el cargo por parte de la administración. Lo cual no es incompatible con que intente negociar con la parte compradora.

Fecha de pago: es distinta en cada Ayuntamiento.
Forma de pago: Se puede domiciliar, pagar íntegro, fraccionar, aplazar… tras un acuerdo con el propio Ayuntamiento.

Gastos firma de la compraventa

Gastos 7
La notaría

En Elche, y en el resto de “Levante”, son los únicos sitios donde se suele aplicar los gastos “Según Ley”. Estos están regulados en el Art. 1.455 del Código Civil, que dice: “Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario”.
Viene a decir que el vendedor paga todo gasto anterior a la compra y el comprador todos los gastos de después de la venta (impuestos y Registro de la Propiedad).
La venta se considera hecha una vez que se ha firmado la escritura en presencia del Notario
Para ello (antes de la firma), el notario ha redactado y leído la escritura (que paga el vendedor). Las copias (que salen después de la firma) las paga el comprador.
Traducido a “dinero”, el vendedor paga aproximadamente un 80% de la factura del notario, y el comprador aproximadamente un 20%.



Últimas facturas de servicios

Gastos 8
Recibos luz, agua, gas….

Es un gasto que a veces no se tiene en cuenta y que corresponde tener pagadado a la parte vendedora.

Recuerde comprobar si está al corriente de pago con las empresas suministradoras: agua, luz, gas.

Aunque el vendedor será el deudor, mientras existan cargos pendientes, los nuevos propietarios tendrán dificultades a la hora de cambiar la titularidad de dichos servicios.

Cancelación hipoteca (si existiese)

Gastos 9
Corresponde al vendedor

 Si existe hipoteca, uno de los gastos imprescindibles si quiere vender, es cancelar la hipoteca que graba su vivienda.
Es posible que no le deba nada al banco, pero que no haya cancelado el préstamo hipotecario en el Registro de la Propiedad.

En cualquier caso, debe solicitar el certificado de saldo pendiente o saldo cero al banco. Es un certificado gratuito, según el Banco de España.
Con ese documento, el vendedor y el banco deben firmar ante Notario la cancelación de la hipoteca, no lleva comisión por parte del banco. Esta firma se puede hacer antes del día de la firma de la compraventa o  el mismo día.

Una vez firmada la cancelación, necesita el Modelo 600 sobre los Actos Jurídicos Documentados. Este documento se lo facilitará Hacienda y está exento de cualquier pago. A veces disponen de él en la propia Notaría.

Con ambos documentos, el Modelo 600 y la cancelación firmada por el Notario, ya puede dirigirse al Registro de la Propiedad y solicitar la Cancelación Registral de su hipoteca.

Dependiendo de si gestiona todos los pasos de forma particular, o contrata los servicios de un gestor especializado, el coste puede llegar a ser de hasta 600 euros aproximadamente. Siendo el gastos de Notaría y Registro los mas importantes.


MAPA DE AGENCIAS INMOBILIARIAS ASOCIADAS A MLS ELCHE-SANTA POLA